Les plafonds de loyers & de ressources

Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt Denormandie, la location doit respecter deux plafonds distincts et cumulatifs : le plafond de loyer, qui limite ce que vous pouvez demander au m², et le plafond de ressources, qui limite les revenus du locataire. L'un sans l'autre ne suffit pas.

Ces deux barèmes dépendent de la zone où se trouve le logement (A bis, A, B1, B2, C) et sont révisés au 1ᵉʳ janvier de chaque année. Les valeurs ci-dessous sont celles du barème officiel 2025 publié au BOFiP.

Le loyer mensuel au m², hors charges, ne peut dépasser le plafond de la zone. Barème officiel 2025 :

À ce plafond s'applique un coefficient de surface qui corrige l'effet des petites et grandes surfaces : coefficient = 0,7 + 19/S, où S est la surface habitable, le résultat étant plafonné à 1,2. Le loyer maximal s'obtient donc ainsi : plafond de zone × coefficient × surface. Concrètement, plus le logement est petit, plus le coefficient est élevé (jusqu'au plafond de 1,2) — ce qui rend les petites surfaces souvent plus rentables au m². Exemples en zone B1 (plafond 11,68 €/m²) :

À l'entrée dans les lieux, les ressources du locataire — son revenu fiscal de référence (RFR) de l'avant-dernière année (N-2) — ne doivent pas dépasser le plafond correspondant à sa zone et à la composition de son foyer. Barème officiel 2025 :

Pour un bail signé en 2025, on retient donc le RFR de l'avis d'imposition 2024 sur les revenus 2023. Ce contrôle se fait à l'entrée : si les revenus du locataire progressent ensuite, le bail reste valable.

Lire le tableau : trois exemples concrets

Le plafond dépend à la fois de la zone et du nombre de personnes du foyer. Quelques cas pour fixer les idées (barème 2025) :

• Un jeune actif seul visant un studio en zone B1 : son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 35 825 €.
• Un couple en zone A : plafond de 65 691 € ; en zone B1, 47 842 €.
• Une famille avec deux enfants (couple + 2 personnes à charge) en zone B2/C : plafond de 62 510 €.

Ces plafonds sont volontairement larges : ils visent les ménages aux revenus intermédiaires, soit une grande partie des locataires potentiels. En pratique, dans une ville moyenne éligible, la plupart des candidats respectent le plafond sans difficulté — ce qui limite le risque de vacance.

Colocation, mutation, évolution des revenus

En colocation, le respect du plafond s'apprécie en tenant compte de la situation des colocataires ; un bail unique impose de vérifier l'ensemble du foyer, des baux séparés chacun individuellement. Point rassurant déjà évoqué : le contrôle des ressources s'effectue à l'entrée. Si, au fil du bail, les revenus de votre locataire augmentent — promotion, mise en couple —, cela ne remet nullement en cause votre réduction d'impôt : l'avantage reste acquis tant que le loyer demeure sous plafond et la location effective.

Le zonage classe les communes selon la tension du marché locatif. A bis couvre Paris et sa proche couronne ; A les grandes agglomérations tendues ; B1 les grandes villes de province et la grande couronne ; B2 et C les villes moyennes et les zones détendues — là, précisément, où se trouvent la plupart des villes éligibles à la loi Denormandie.

La grande majorité des communes Action Cœur de Ville relèvent des zones B1, B2 ou C. Le zonage d'une commune se vérifie sur les sources officielles et conditionne à la fois le loyer plafond et le plafond de ressources. Voir les villes éligibles →

Les plafonds de loyers imposent souvent un loyer inférieur au prix du marché. C'est le prix à payer de l'avantage fiscal — et c'est pourquoi un bon investissement Denormandie se calcule toujours loyer plafonné en main, jamais au loyer de marché.

La bonne nouvelle : dans beaucoup de villes moyennes éligibles, l'écart entre loyer plafond et loyer de marché est faible, voire nul. C'est là que le dispositif est le plus pertinent : loyer encadré proche du marché, prix d'achat maîtrisé, réduction d'impôt en prime. Voir le calcul de la réduction →

Barème officiel 2025 (BOFiP, BOI-BAREME-000017). Ces plafonds sont révisés chaque année : vérifiez les valeurs en vigueur sur service-public.fr et impots.gouv.fr avant tout engagement.