Le calcul de la réduction d'impôt

Le calcul de la réduction d'impôt Denormandie tient en une ligne : réduction = prix de revient × taux, l'avantage étant ensuite réparti à parts égales sur toute la durée d'engagement. Trois éléments seulement entrent en jeu : le prix de revient, le taux (fonction de la durée) et la durée elle-même.

Le prix de revient additionne le prix d'achat, les travaux et les frais (frais de notaire, éventuels honoraires). Il est retenu dans la limite de deux plafonds : 300 000 € par an et 5 500 € par m² de surface habitable. C'est le plus contraignant des deux qui s'applique.

Exemple : un logement de 40 m² payé (revient) 240 000 € est plafonné à 5 500 × 40 = 220 000 €. C'est ce montant, et non 240 000 €, qui sert de base au calcul.

La durée d'engagement de location que vous choisissez fixe le taux de la réduction :

La réduction est répartie par parts égales sur la durée : 18 % sur 9 ans, par exemple, revient à imputer 2 % du prix de revient chaque année pendant neuf ans. Plus la durée est longue, plus le taux total est élevé — mais plus l'engagement est contraignant.

Prenons un cas concret. Vous achetez un logement ancien de 55 m² à 165 000 €, avec 55 000 € de travaux :

Résultat : 39 600 € de réduction d'impôt sur neuf ans, soit 4 400 € par an. Sur douze ans (21 %), la même opération donnerait 46 200 €, soit 3 850 €/an. (Exemple simplifié, hors frais et hors fiscalité des loyers.)

La loi Denormandie est une réduction d'impôt, pas un crédit : elle s'impute sur l'impôt dû, et tout excédent est perdu. Elle entre par ailleurs dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an). Dans l'exemple ci-dessus, la fraction annuelle de 4 400 € reste largement sous ce plafond.

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